敷金は、退去後に「未払いの家賃など」と「原状回復費用」を差し引いて返還されます。いくら戻るかは、精算書の中身をガイドラインに沿って確認できるかどうかで変わります。
返還のルール（民法622条の2）
- 貸主は、賃貸借が終了して部屋の明渡しが完了したときに、未払い債務などを差し引いた敷金を返還する義務があります
- 返還時期の目安は退去後1〜2か月が実務上多いですが、契約書に定めがある場合はそれに従います
- 差し引けるのは、未払い家賃・原状回復のうち借主負担分などに限られます
精算書のチェック項目
- 通常損耗・経年変化は貸主負担: 日焼け、家具の設置痕、画鋲の穴などは原則として借主負担ではありません（国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」）
- 経過年数の考慮: 壁紙や設備は、住んだ年数に応じて価値が下がるものとして負担割合が計算されます
- ハウスクリーニング特約: 契約時に特約がある場合は定額負担が認められることがあります。入居時の契約書を確認してください
- 請求項目ごとに「金額の根拠（見積書・領収書）」の開示を求められます
よくある質問
Q. 敷金が全額戻らないのは普通ですか？
クリーニング費用などの特約分が差し引かれることはありますが、全額が当然に戻らないわけではありません。差引項目の根拠を確認してください。
Q. 納得できない場合はどうすればいいですか？
まずは管理会社に根拠の説明を求め、それでも解決しない場合は消費生活センター（消費者ホットライン188）や少額訴訟などの手段があります。
監修: 現役不動産エージェント（東京23区の賃貸担当）。本記事は民法・ガイドラインに基づく一般的な説明です。